locataire indélicat, syndrome de Diogène : que faire quand on est propriétaire ?

Dans nos relations avec les propriétaires bailleurs, nous sommes parfois confronté à des comportements de locataires, qui peuvent générer des situations désagréables pour le voisinage. Le propriétaire reste garant de la bonne quiétude du voisinage: alors , que faire ?

Lorsqu’un locataire adopte un comportement négligent entraînant odeurs, saleté ou nuisances répétées, le propriétaire doit agir avec méthode afin de préserver ses droits tout en évitant d’engager sa responsabilité. En effet, un locataire qui trouble anormalement le voisinage peut exposer le bailleur à des réclamations du syndic ou des copropriétaires s’il ne réagit pas.

La première démarche consiste à privilégier le dialogue. Le propriétaire doit contacter le locataire avec prudence, en rapportant les faits signalés (odeurs, plaintes, impression d’insalubrité) sans accusation directe. Il peut proposer un rendez-vous et, avec l’accord du locataire, visiter le logement pour évaluer la situation. Il est strictement interdit d’entrer dans le logement sans autorisation, sauf urgence manifeste.

En cas de refus de dialogue, il devient essentiel de constituer un dossier solide : conservation des courriers du syndic, plaintes datées des voisins, preuves des tentatives de contact, photos des parties communes et, si possible, constat d’un commissaire de justice. Ces éléments seront indispensables en cas de procédure.

Avant toute action contentieuse, il peut être opportun d’alerter les proches du locataire ou les services sociaux. Une situation d’insalubrité peut révéler un isolement, des troubles psychiques, une perte d’autonomie ou une grande précarité. Une intervention sociale peut parfois résoudre la situation sans passer par le tribunal.

Si les troubles persistent, deux voies juridiques existent. Le bail peut être résilié sur le fondement d’une clause résolutoire, après délivrance d’un commandement de cesser les troubles et saisine du juge si nécessaire. À défaut, le propriétaire peut donner congé pour motif légitime et sérieux à l’échéance du bail, en respectant les délais de préavis légaux.

Ainsi, face à un locataire négligent, le propriétaire doit agir progressivement : dialoguer, rassembler des preuves, envisager une aide sociale, puis engager une procédure si aucune amélioration n’intervient.