Un marché qui se repositionne en douceur
Un contexte difficile
En 2023, l’accession à la propriété s’apparente souvent à un parcours du combattant. Nous le savons, le contexte inflationniste actuel complexifie de nombreux projets immobiliers. De plus, la hausse des taux d’intérêts, ainsi que les prix de vente qui peinent à baisser, oblige beaucoup de Français à revoir leur projet à la baisse, voire à le décaler dans le temps.
Un budget devant être revu à la hausse
Outre la frustration de voir son projet confronté à l’incertitude, le budget alloué à l’achat doit être fréquemment revu à la hausse, ce qui peut être parfois difficilement atteignable. De fait, la perte de pouvoir d’achat immobilier est rapide et conséquente.
Prenons pour exemple un couple dont le revenu mensuel s’élève à 4 200 euros. En 2021, avant la remontée des taux, il avait la possibilité d’emprunter une somme d’environ 300 000 euros sur une période de 20 ans à un taux d’intérêt d’environ 1%.
Cependant, en mars 2023, en raison de la hausse des taux d’intérêt, ce même couple ne peut plus emprunter plus de 250 000 euros. Les taux d’intérêt devant passer la barre des 4% dès cet été, leur pouvoir d’achat va encore considérablement diminuer pour atteindre 228 000 euros de capacité d’emprunt.
En deux ans, ce couple aura donc perdu 72 000 € de capacité d’emprunt.
Résultat : De nombreux compromis ne peuvent plus aboutir, faute de financement.
Une flambée pour l’apport personnel
Au vu du contexte actuel, les banques sont devenues plus frileuses. Conséquence de cette frilosité, le montant de l’apport moyen a considérablement augmenté, atteignant les 89 422 euros, selon Century 21. Cela représente une flambée de 61% en un an et même de 259 % sur deux ans.
Alors que l’apport personnel ne pesait que pour 10 % du prix d’achat il y a encore deux ans, aujourd’hui, il représente près de 35 % du prix. Un effort conséquent que de nombreux Français ne peuvent pas se permettre de faire.
Par conséquent, de nombreux acheteurs deviennent attentistes et espèrent une baisse significative des prix du marché. Néanmoins, selon Century 21, il serait nécessaire que les prix de l’immobilier reculent de 10% à 12% en 2023 pour compenser mathématiquement la hausse des taux d’emprunt. Ce qui n’est pas le cas à l’heure actuelle.
Une perte de surface conséquente
Puisque les taux d’intérêts ne cessent d’augmenter, que le montant de l’apport doit être revu à la hausse et que les prix des biens ne baissent toujours pas suffisamment pour compenser ces paramètres, les acquéreurs ont donc dû changer leur fusil d’épaule. Ainsi, la surface est devenue la variable d’ajustement du marché.
En effet, selon une étude de la société de courtage Meilleurtaux, depuis le début de l’année, les Français ont déjà perdu 5 m² de pouvoir d’achat immobilier en moyenne, soit une apacité d’achat de 53 m² en juin 2023 contre 58 m² en janvier de cette même année.
Si l’on compare avec le mois de juin 2022, ce sont 12 m² de perdus en moyenne, 19 m² de moins qu’en janvier 2022 et même 25 m² de moins qu’en janvier 2020.
Reprenons l’exemple de notre couple précédemment cité. En 2021, dans une ville où le prix au m² avoisine les 3 000 €, il pouvait acheter un bien d’une surface de 100 m². En ce début d’année, le couple ne peut plus s’offrir que 83 m², mais s’il attend cet été pour investir, alors il ne pourra acheter qu’une surface de 76 m². Soit une perte de surface totale de 24 m².
Des conséquences pour les Français et pour les professionnels
Faute d’une baisse de prix significative et face à la hausse des taux d’intérêt, le volume de transactions immobilières a donc chuté. À titre d’exemple, le réseau Century 21 a enregistré un repli des transactions de 14,1 % au premier semestre 2023.
« Parmi le classement du pouvoir d’achat des plus grandes villes de France, aucune ville n’est épargnée, soulignant bien une généralisation de la crise du pouvoir d’achat au niveau national. Tous les profils d’acheteurs sont touchés exceptés ceux bénéficiant d’un apport conséquent (il faut en effet compenser le “manque à emprunter”) ou à même de payer comptant, autant dire une minorité de Français », indique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.
Cette situation a donc pour effet de faire chuter considérablement le volume de crédits accordés par les banques. La Banque de France a constaté une baisse de 40% de la production totale de crédits à l’habitat entre février 2022 et février 2023.
En outre, l’évolution du taux d’usure au 1ᵉʳ juillet, qui doit dépasser la barre des 5% pour les crédits de 20 ans et plus, devrait avoir un impact à double-tranchant. En effet, si les banques devraient retrouver une marge de manœuvre pour accorder des prêts, les acquéreurs, en revanche, devront payer leur crédit plus cher.