les délais s'allongent, le retour salutaire de la négociation revient

Des délais de vente qui s’allongent et des stocks qui gonflent

Finies les ventes ultra-rapides de la période post-Covid, aujourd’hui, les biens mettent de plus en plus de temps à trouver preneur. Entre la hausse des taux, la baisse du pouvoir d’achat immobilier, le moindre accès au crédit ou encore la frilosité de certains porteurs de projets à entrer sur le marché, les raisons ne manquent pas pour expliquer l’allongement des délais de vente dans la totalité des onze plus grandes villes françaises.

Actuellement, il faut en effet compter en moyenne 72 jours pour réussir à vendre son logement dans l’une de ces communes, soit 6 jours de plus qu’il y a trois mois et 8 jours de plus qu’il y a un an.

À raison de 79 jours désormais nécessaires pour mener à bien une transaction, Lyon et Toulouse constituent les deux métropoles les plus touchées par ce phénomène. Ce sont d’ailleurs elles qui ont connu le plus fort allongement de leurs délais de vente au cours des trois derniers mois (+ 11 jours chacune). Elles sont talonnées en cela par Montpellier (+9 jours, 75 jours) et Paris (+7 jours, 74 jours). Bien qu’elles aussi concernées par cet accroissement des durées de vente, Strasbourg (+4 jours) et Lille (+5 jours) conservent pour leur part un rythme de vente inférieur à deux mois (respectivement, 59 et 60 jours).

Conséquence de cette difficulté à vendre : le volume de biens à vendre disponibles sur le marché augmente globalement sur tout le territoire depuis que les taux d’intérêt ont commencé à remonter. Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +73% . Les villes du Top 10 ne sont pas épargnées. À Strasbourg, notamment, le stock de biens à vendre a littéralement doublé (+107%) depuis janvier 2022. Avec +82% de logements en plus à la vente sur la même période, Nantes n’est pas en reste. Tout comme Bordeaux (+68%), Lille (+60%), Lyon (+75%) ou encore Rennes (+55%).

À noter : le cas spécifique de Paris, dont le nombre de biens disponibles sur le marché n’a grimpé « que » de +34% durant ces mêmes mois. Un pourcentage nettement en dessous de ceux enregistrés par les autres grandes métropoles, mais qui ne doit pas faire oublier que, contrairement à ces dernières, la capitale avait connu une hausse de ses stocks dès la crise sanitaire avec une hausse entre 2020 et aujourd’hui de +123%.

Le retour de la négociation

Dans ce contexte d’augmentation de l’offre et de réduction du pouvoir d’achat immobilier, la part des ventes ayant fait l’objet d’une négociation s’accroît considérablement au point que seules trois sur dix se font encore aujourd’hui au prix sur les différents segments. Impactés par la hausse des taux d’intérêts, les porteurs de projets retrouvent un certain pouvoir de discussion face à des vendeurs obligés d’accepter des baisses de prix pour pouvoir vendre. Exemple, dans les villes du Top 10, 70% des logements vendus actuellement font l’objet d’une négociation contre 60% en janvier 2022. Les proportions sont quasiment identiques dans les communes du Top 50 (71% de biens négociés en novembre 2023 contre 63% en janvier 2022) mais aussi les zones rurales (69% contre 63%). Quant à Paris, c’est presque 3 logements sur 4 qui sont désormais concernés. Un record pour la capitale où 1 bien sur 2 se vendait au prix contre 1 sur 4 aujourd’hui.

Plus nombreuses, les négociations sont aussi plus importantes avec des marges de discussions qui elles-aussi progressent. Concrètement : la différence entre le prix affiché en agence et le prix réel acheté a grimpé un peu partout dans l’Hexagone. Ainsi, depuis le début de la remontée des taux en janvier 2022, le pourcentage de négociation moyen a augmenté de 1,2 point de pourcentage dans les dix principales métropoles françaises (hors Paris) et de 0,7 point dans le secteur rural. En moyenne, les candidats à l’achat obtiennent actuellement autour des 6% de rabais dans les villes du Top 10 et près de 7% dans les zones rurales. Dans la capitale, la marge de négociation atteint aujourd’hui les 5,1%, soit 1,3 point de plus qu’en janvier 2022. Pour un appartement proposé à 500 000 €, cela représente donc l’équivalent de 25 500 € de ristourne avec un prix de vente final de l’ordre de 474 550 €