baux commerciaux et simplification administrative
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, apporte plusieurs modifications importantes au régime des baux commerciaux, principalement aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Voici le détail, avec surtout les dates d'application et les conséquences pratiques pour le bailleur et le preneur.
1. Droit du locataire au paiement mensuel du loyer
C'est l'une des mesures les plus importantes.
Depuis le 28 mai 2026, certains locataires peuvent exiger de payer leur loyer mensuellement, même si le bail prévoit un paiement trimestriel ou selon une autre périodicité.
Le dispositif concerne le preneur d'un local destiné principalement à :
- une activité de commerce de détail ;
- une activité de commerce de gros ;
- une prestation de services à caractère commercial ;
- une prestation de services à caractère artisanal.
Le locataire doit toutefois être à jour de ses loyers et charges non contestés.
La demande prend effet à compter de la prochaine échéance de paiement prévue au bail. Le bailleur ne peut pas s'y opposer et toute clause contractuelle faisant obstacle à ce droit est réputée non écrite.
Point important : cette règle s'applique également aux baux déjà en cours au 26/27 mai 2026.
En pratique, un bail prévoyant un paiement trimestriel d'avance ne permet donc plus au bailleur d'imposer cette périodicité au locataire entrant dans le champ de la loi.
2. Création d'une « clause tunnel » pour l'indexation
La loi introduit l'article L. 145-38-1 du Code de commerce.
Les parties peuvent désormais prévoir dans un bail commercial une clause qui encadre la variation annuelle du loyer résultant de l'ILC, aussi bien :
- à la hausse ;
- qu'à la baisse ;
et cela dans les mêmes proportions.
Exemple : si les parties prévoient une limitation de ±3 % par an, une variation de l'ILC de +6 % pourra être plafonnée à +3 %, mais une variation de -6 % devra également être limitée à -3 %.
Il s'agit donc d'une possibilité de contractualiser une sorte de « tunnel » d'indexation.
Attention : cette disposition ne signifie pas qu'une clause d'indexation asymétrique devient possible. L'encadrement doit fonctionner symétriquement à la hausse et à la baisse.
3. Plafonnement du dépôt de garantie et des garanties
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, lorsque le locataire bénéficie du droit à la mensualisation, le montant cumulé :
du dépôt de garantie + des autres garanties exigées par le bailleur
ne peut pas dépasser trois mois de loyer.
C'est donc plus large qu'un simple plafonnement du dépôt de garantie : il faut regarder l'ensemble des garanties exigées par le bailleur.
Par ailleurs, les sommes versées à titre de dépôt de garantie ou de garantie dans ce cadre ne portent pas intérêt au profit du locataire.
Attention à la date : le plafonnement concerne les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. Il ne transforme donc pas automatiquement les dépôts de garantie des anciens baux.
4. Nouveau délai pour restituer le dépôt de garantie
La loi modifie également l'article L. 145-40 du Code de commerce.
Lorsque les clés sont remises, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai qui ne peut excéder trois mois, sous déduction des sommes restant dues par le locataire, à condition que ces sommes soient dûment justifiées.
La mesure s'applique aux remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026.
Il faut donc désormais distinguer :
| Situation | Règle |
|---|---|
| Remise des clés avant le 26 août 2026 | Ancien régime |
| Remise des clés à partir du 26 août 2026 | Restitution du dépôt sous 3 mois maximum |
| Sommes dues par le locataire | Peuvent être retenues si dûment justifiées |
5. Sort des garanties en cas de vente de l'immeuble
C'est une nouveauté particulièrement importante pour les opérations de vente d'immeubles commerciaux.
Pour les ventes intervenant à compter du 26 août 2026, l'obligation de restituer au locataire les sommes versées à titre de garantie est transférée au nouveau bailleur.
Pour les autres garanties fournies dans le cadre du bail, celles-ci doivent faire l'objet des mainlevées et restitutions nécessaires dans un délai maximal de six mois.
Cela signifie notamment que la vente de l'immeuble ne doit plus créer d'incertitude sur la personne qui devra finalement restituer les garanties au locataire.
6. Droit de préemption du locataire : champ désormais mieux défini
La loi modifie également l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui concerne le droit de préférence/préemption du locataire en cas de vente du local.
Elle apporte surtout une définition plus restrictive des locaux concernés.
Le « local à usage commercial » vise désormais notamment le local destiné principalement à une activité :
- de commerce de détail ;
- de commerce de gros ;
- de prestations de services à caractère commercial,
ainsi que les réserves et emplacements attenants affectés à ces activités.
Le « local à usage artisanal » est également défini par référence aux activités professionnelles indépendantes de production, transformation, réparation ou prestations de services figurant sur une liste réglementaire.
Conséquence pratique : le droit de préemption ne doit plus être appliqué indistinctement à tout local entrant matériellement dans un bail commercial. Certains locaux de bureaux ou entrepôts, par exemple, peuvent être exclus du dispositif selon leur destination.
Ces nouvelles règles concernent les mutations intervenant après le 26 mai 2026.
7. Clause résolutoire : conditions renforcées pour obtenir des délais
La loi modifie également le régime contentieux de la clause résolutoire.
Lorsqu'un locataire confronté à des impayés demande au juge :
- des délais de paiement ;
- et la suspension des effets de la clause résolutoire,
il doit désormais démontrer sa capacité à régler sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
C'est un changement important pour les locataires en difficulté : une simple demande de délais ne suffit plus.
La loi précise par ailleurs que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'a pas été définitivement constatée ou prononcée par une décision devenue définitive.